Wohnbaustrategie 2026
Um besser auf veränderte Rahmenbedingungen reagieren zu können, werden die baulandpolitischen Grundsätze aus dem Jahr 2019 durch eine flexiblere „Wohnbaustrategie 2026“ ersetzt. Dadurch soll mehr Spielraum für eine einzelfallbezogene Beurteilung von Bauprojekten gewonnen werden, ohne das soziale Ziel aus den Augen zu verlieren und preiswerten Wohnraum zu ermöglichen.
Die „Wohnbaustrategie 2026“ beruht auf folgenden Bausteinen:
1. Entlastung des Wohnungsmarktes
Durch die Aktivierung der verschiedenen Wohnflächenentwicklungspotenzialen soll der Wohnungsmarkt insgesamt entlastet werden. Mit der Änderung des Baugesetzbuches Ende 2025 und der Einführung des sogenannten Bauturbos können formelle Verfahren zur Schaffung von Baurecht teilweise erleichtert werden. Der Gemeinderat hat im März 2026 Grundsätze und Leitlinien für die Anwendung des Bauturbos beschlossen, um Verfahren zu erleichtern, wenn sie städtebaulich verträglich sind.
2. Vergabe stadteigener Grundstücke
Bei der Vergabe stadteigener Grundstücke rückt eine sogenannte Konzeptvergabe in den Fokus. Hierbei entscheidet nicht nur der Angebotspreis, sondern auch die inhaltliche Qualität des Vorhabens ist für die Vergabe mitentscheidend. Der Gemeinderat erhält dadurch die Möglichkeit, projektspezifisch auch Schwerpunkte bei der Wohnraumversorgung, dem Wohnungsmix oder innovativen Wohnformen in die Entscheidung einfließen zu lassen. Im Rahmen einer Konzeptvergabe kann auch die Stärkung von Genossenschaften und gut organisierten und kompetenten Baugemeinschaften erfolgen. Diese Akteure bauen ohne Gewinnmaximierungsabsicht auf Basis der Kostendeckung und leisten damit einen wertvollen Beitrag zur langfristigen Mietpreisstabilität und sozialen Durchmischung der Quartiere. Sofern stadteigene Grundstücke zum Verkauf ausgeschrieben werden sollen entscheidet der Gemeinderat, ob die Grundstücke im Rahmen einer Konzeptvergabe ausgeschrieben werden. Bei einer Konzeptvergabe entscheidet der Gemeinderat auch über die jeweiligen Ausschreibungskriterien im Rahmen eines sogenannten Ausschreibungsbeschlusses.
3. Flankierende Informationen für Investoren
Um die Realisierung von Projekten mit Sozialbindung zu unterstützen, sollen Investoren frühzeitig über Förderprogramme informiert werden, um Planungsfehler im Hinblick auf Förderrichtlinien zu vermeiden. Die Investoren können dann schon im Planungsstadium Kontakt mit der Wohnraumförderstelle des Landkreises aufnehmen, um sich zu aktuellen übergeordneten Förderprogrammen beraten zu lassen.
4. Wohnentwicklung auf privaten Grundstücken
Wird die Schaffung von Baurecht für eine größere Wohnentwicklung durch den Gemeinderat beschlossen, ohne dass ein Umlegungsverfahren erforderlich ist und durch das es zu einer deutlichen Wertsteigerung des Grund und Bodens kommt (zum Beispiel durch Umwidmung von landwirtschaftlicher Fläche oder Grünfläche zu Wohnen oder von Gewerbegebiet zu Wohnen), soll ein Ausgleich zwischen privatem Gewinninteresse und gemeinwohlorientierter Bodennutzung geschaffen werden. Auf die Festlegung einer konkreten Flächengröße wird jedoch bewusst verzichtet, da jeweils die konkrete Situation zu betrachten ist. Jedes Projekt wird daher separat bewertet. Ähnlich wie bei der Konzeptvergabe für städtische Grundstücke sollen die Gesamtkonzeption eines privaten Investors und die jeweiligen Standortbedingungen bei der Entscheidung des Gemeinderates über die Schaffung von Baurecht einfließen. Dabei kann zum Beispiel auch eine Rolle spielen, inwieweit Folgekosten für die Stadt durch die Wohnentwicklung entstehen, die durch den Investor auszugleichen sind (z.B. für Kinderbetreuung oder Schulentwicklung). Auch die Bereitstellung preiswerten Wohnraums kann bei der Entscheidung des Gemeinderates eine Rolle spielen. Hierbei kann der bisherige Ansatz von 25 % Sozialquote als Orientierungswert herangezogen werden. Beim jeweiligen Projekt können jedoch weitere Parameter wie Projektgröße, Standortrelevanz und der Umfang des Planungsvorteils berücksichtigt werden, um im Einzelfall von dieser Sozialquote abweichen zu können. Dabei ist immer das Prinzip der Verhältnismäßigkeit zu beachten. Die Verwaltung wird dem Gemeinderat beim jeweiligen Projekt empfehlen, ob und welche Bedingungen in einem städtebaulichen Vertrag festgelegt werden sollten. Die endgültige Entscheidung trifft dann der Gemeinderat.
Die Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt sollen regemäßig überprüft werden. Kann der bestehende Bedarf an Wohnraum für die unterschiedlichen Zielgruppen nicht gedeckt werden, ist die Wohnbaustrategie zu überprüfen und ggf. anzupassen.